Wynajmuj z głową. Najważniejsze zasady dla najemców

Wynajmowanie mieszkania bywa wygodne – nie musimy zaprzątać sobie głowy kredytem, a w razie cięższej sytuacji finansowej mamy możliwość szybkiego wypowiedzenia lokum bez długów i problemów ze sprzedażą. Mimo to, najemcy nierzadko narzekają na ryzyko związane z odwlekaniem „życia na swoim”. Jednym z większych minusów są... sprytni właściciele wynajmowanych mieszkań. W internecie roi się od opisów zawiedzionych lokatorów, którzy po wstępnej umowie musieli płacić znacznie więcej, a nawet po pół roku od wyprowadzki otrzymywali rachunki za kompletny remont domu – najczęściej bez żadnych podstaw.

Historie o nieuczciwych wynajmujących i kapitalnych remontach na koszt poprzednich lokatorów to temat dość powszechny na forach obcokrajowców żyjących w Norwegii. Przez nieznajomość prawa, zwyczajów i języka, wielu z nich godzi się jedynie na umowę słowną. Jednak kontrakty „na piękne oczy” w kraju fiordów – znanym w dużej mierze z umiłowania do biurokracji – nigdy nie kończą się dobrze. Jak sobie z tym poradzić?

Pierwszą rzeczą, którą powinniśmy zrobić, gdy zdecydujemy się wynająć lokum jest spisanie protokołu najmu.

Wynajmujący na naszych oczach powinien sprawdzić wszystkie pomieszczenia oraz sprzęty, a następnie opisać stan rzeczy w stosownym dokumencie – kontrakcie wynajmu (leieavtale). Taką umowę dobrze jest spisać w obecności wszystkich osób związanych z wynajmem: właściciela oraz każdego, kto będzie mieszkał w rzeczonym lokum, żeby uniknąć późniejszych nieporozumień.

Oprócz tego umowa powinna zawierać oczywiście dane właściciela nieruchomości, osób wynajmujących, datę i podpisy.

Kolejną równie istotną sprawą jest spisanie protokołu zdania mieszkania pod koniec okresu wynajmowania.

Kontrakt powinien zawierać informacje analogiczne do tych zawartych w leieavtale: dane osób wynajmujących i właściciela nieruchomości, daty, podpisy oraz dokładny opis o faktycznym stanie mebli i sprzętów. Niektórzy zalecają nawet zrobienie zdjęć wszystkich pomieszczeń, by w razie problemów dysponować „dowodem”.

Warto pamiętać też, że przy zdaniu mieszkania wszystkie pomieszczenia powinny być posprzątane przez wynajmującego. Zróbmy to dokładnie – nie ma sensu narażać się na koszty związane z wynajęciem firmy sprzątającej. To jeden z najczęstszych argumentów, których używają właściciele mieszkań. Przy przeglądzie mebli i sprzętów zaglądajmy „w każdy kąt”. Zabierze nam to trochę czasu, ale należy sprawdzić wszystko: kaloryfery, kontakty, krany, włączniki światła czy okna, a nawet gaśnicę i alarm przeciwpożarowy.

Agenci z norweskich biur nieruchomości podkreślają: kontrakty, kontrakty i jeszcze raz kontrakty. Każda umowa – czy to najmu, czy odbioru mieszkania – powinna być sporządzona na piśmie. Umów ustnych nie będziemy w stanie nikomu udowodnić. Równie ważne są zdjęcia i wszelkie dodatkowe dokumenty. Może się zdarzyć, że podczas okresu najmu będziemy musieli sporządzić aneks do umowy – pamiętajmy wtedy o kserowaniu dokumentów i zachowaniu własnego egzemplarza.

Oprócz tego warto przechowywać wszelkie paragony i rachunki za ewentualne naprawy. Jako przestroga może służyć jeden z przypadków opisywanych przez polskich internautów: para lokatorów zgodziła się wymienić podłogę w mieszkaniu wynajmującego – w zamian Polacy mieli mieszkać tam za darmo przez 3 miesiące. Jak się okazało, nieuczciwy właściciel nie wystawił faktury. Zamiast tego udał, że o umowie nigdy nie słyszał, a na nazwisko wynajmującego zostało wystawione inkaso za rzekomo niezapłacony czynsz.

Zarysowany parkiet czy plama na ścianie to problemy, które potrafią spędzać sen z powiek wielu najemcom. Teoretycznie wynajmujący faktycznie może zażądać od najemcy zwrotu. Ale co w sytuacji, jeśli właściciel nieruchomości zażąda za naprawy bajońskiej sumy?

W takiej sytuacji trzeba rozróżnić pomiędzy niewielkimi szkodami wynikającymi z codziennego użytkowania, a faktycznym zniszczeniem. Pamiętajmy, że skrzypiące szafki czy lekko zapadnięty fotel to „szkody”, które nie powinny zostać uznane za faktyczne zniszczenia. Wynika to z faktu, że najemca nie mógłby wtedy swobodnie korzystać ze sprzętów w mieszkaniu, a takie zużycie teoretycznie wynagradza właścicielowi już sam czynsz. Jeśli właściciel mieszkania nie może się z tym pogodzić, jedynym wyjściem jest zaoferowanie osobom mieszkającym tam mebli i sprzętów, które będą nieco bardziej odporne i nie zużyją się tak szybko. Warto tu jednak podkreślić, że jako najemcy jesteśmy zobowiązani dbać o całe lokum – meble, sprzęty, czujniki dymu, a nawet infrastrukturę wodną i elektrykę.

Sprawa wygląda natomiast nieco inaczej w przypadku faktycznych widocznych zniszczeń. Wybite okna czy wykuty w ścianie orzeł (prawdziwa historia!) to sprawy, za które właściciel nieruchomości może bez przeszkód wystawić nam rachunek, a jeśli nie zgodzimy się na poniesienie kosztów, skontaktować się z komitetem krajowej organizacji ds. nadzoru najmu Husleietvistutvalget (HTU), który zadecyduje o całym konflikcie.

Według norweskiego prawa, najemca może zgodzić się na wynajem lokum na warunkach nieco bardziej rygorystycznych niż ogólne zasady. Dlatego obowiązkiem przyszłego lokatora jest dokładne przeczytanie umowy – w razie jakichkolwiek wątpliwości lepiej jest opóźnić datę umowy i skontaktować się z prawnikiem, niż zgodzić się na przysłowiowego „kota w worku”. Jeśli współpraca na linii wynajmujący-najemca nie układa się już od pierwszych godzin, niewykluczone, że strony nie będą w stanie się dogadać także w trakcie najmu i przy odbiorze mieszkania. Nie zapominajmy też o pozorach – uśmiechnięty, miły właściciel nieruchomości zrobi dobre wrażenie, ale spokój ducha zostanie nam zagwarantowany dopiero z chwilą podpisania dobrze skonstruowanej, szczegółowej umowy.