Kupujesz mieszkanie na pniu? Uważaj na te pułapki

Kupując dom lub mieszkanie, wiele osób decyduje się na zakup nowego lokalu, często jeszcze wtedy, gdy jest on dopiero w budowie lub istnieje dopiero w przedstawianych przez dewelopera prospektach. Zakup lokalu mieszkaniowego, który dopiero powstaje regulowany jest przez odrębną ustawę o nazwie "Bustadoppføringslova" ("Ustawa o umowach konsumenckich na budowę nowych lokali mieszkaniowych").

- Ustawa ta zawiera szereg zapisów, które mają za zadanie zabezpieczyć prawa konsumentów przy zakupie nowego mieszkania, które dopiero powstaje lub ma powstać - wyjaśnia adwokat Eivind Arntsen z Kancelarii Dalan i precyzuje, że przepisy te zabezpieczają kupujących na wypadek usterek lub opóźnień w budowie, jednak mimo to klient wciąż na wiele spraw musi zwrócić uwagę sam.

- Najważniejsze jest to, by umowa była wystarczająco jasna i klarowna oraz by - w przypadku wystąpienia usterek - zareagować odpowiednio szybko i na czas złożyć reklamację.

Oto najpowszechniejsze pułapki

Według adwokata Arntsena, najczęstsze pułapki, w które wpadają osoby kupujące mieszkania w budowie są następujące:

Ludzie nie poświęcają wystarczająco wiele czasu na dokładne przeczytanie i przeanalizowanie umowy przed jej podpisaniem, tak, że wiele szczegółów i zastrzeżeń im umyka.

Bardzo istotne jest jasne określenie w kontrakcie daty odbioru lokalu. Będzie to miało bardzo duże znaczenie przy ustalaniu wysokości ewentualnych kar dziennych za opóźnienia. Sąd Najwyższy orzekł jakiś czas temu, że wyrażenia takie jak "planuje się ukończenie budowy/oddanie lokalu do użytku" w danym terminie ( norw. "tar sikte på ferdigstillelse" i tym podobne wyrażenia) nie są wystarczająco konkretne, by mogły zostać uznane za ustalenie precyzyjnego terminu, wiążącego sprzedawcę.

Przy odbiorze należy bardzo dokładnie wszystko sprawdzić i zanotować wszystkie usterki. Jeśli przy odbiorze wykryte zostaną jakieś usterki, należy wstrzymać się z wypłatą na tyle dużej kwoty, by stanowiło to gwarancję, że usterki zostaną przez wykonawcę poprawione.

Jeśli jesteś zainteresowany pomocą doradcy kredytowego kliknij i wypełnij formularz!

Sprawdź, czy wykonawca zapewnił gwarancję wywiązania się z umowy (zdeponował kwotę gwarancyjną w banku). To, że taka gwarancja jest wymagana jest wprawdzie oczywistością, ale należy zadbać o to, by otrzymać dokumentację stwierdzającą, że gwarancje zostały zawarte zgodnie z zapisami ustawy.

Nie wolno zwlekać zbyt długo ze składaniem reklamacji! To klasyczny błąd. W przypadku usterek budowlanych obowiązuje tak zwany "relatywny termin na składanie reklamacji", czego wielu konsumentów nie jest świadomych. Oznacza to, że ze składaniem reklamacji nie wolno czekać miesięcy, czy nawet tygodni, lecz należy zrobić to "w rozsądnym czasie" od wykrycia usterki.

Prawa w przypadku opóźnień w przekazaniu lokalu do użytku

Jeśli odbiór domu lub mieszkania się opóźnia, prawo przyznaje kupującemu następujące prawa:

Kara dzienna za opóźnienie w oddaniu lokalu do użytku

Jest to w praktyce najważniejsze narzędzie pozwalające na zdyscyplinowanie nieterminowego wykonawcy. Co więcej, nawet drobiazgi, które nie zostały ukończone w terminie pozwalają na zażądanie od wykonawcy kar dziennych za opóźnienia.

Z opóźnieniem mamy do czynienia wtedy, kiedy odbiór lokalu nie może odbyć się w zaplanowanym (określonym w umowie) terminie.

Wysokość kar dziennych

Kara dzienna powinna wynieść minimum 0,75 promila lub 1 promil kwoty kontraktu za każdy dzień opóźnienia, w zależności od tego, czy umowa obejmuje też prawo własności działki, czy nie. Jeśli kupuje się nowy dom lub mieszkanie wraz z prawem własności działki lub części działki, obowiązuje niższa stawka (0.75 promila). Jeśli wykonawca stawia dom na działce należącej do klienta, obowiązuje stawka wyższa (1 promil).

0,75 promila, czy promil - być może nie brzmi to zbyt imponująco, ale jeśli kupuje się na przykład dom za 5 milionów koron, wysokość kary dziennej naliczonej od tej kwoty wyniesie odpowiednio 3 750 lub 5000 koron - podkreślmy - za każdy dzień opóźnienia.

Kary dzienne naliczane są za każdy dzień kalendarzowy, niezależnie od tego, czy jest to dzień roboczy, czy niedziela lub święto. Maksymalnie kary można naliczać przez 100 dni.

Jeśli jesteś zainteresowany pomocą doradcy kredytowego kliknij i wypełnij formularz!

Konsument-nabywca może również wstrzymać wypłatę części ustalonego wynagrodzenia za budowę w celu zabezpieczenia pokrycia swoich roszczeń wynikających z zastosowania kar dziennych.

Odszkodowanie i zrywanie umowy

Jeśli naruszenie umowy ze strony sprzedawcy/wykonawcy jest poważne, kupujący może domagać się zarówno unieważnienia umowy, jak i odszkodowania.

- Aby taka opcja była aktualna, muszą jednak wystąpić naprawdę poważne zaniedbania ze strony sprzedającego - zastrzega adwokat Arntsen - jednak ustawa na wszelki wypadek, jako dodatkowe zabezpieczenie w skrajnych przypadkach, daje konsumentowi taką możliwość.

Usterki nieruchomości

Jeśli nieruchomość nie odpowiada parametrom opisanym w umowie w momencie jej zawierania, bądź też w późniejszych ustaleniach dotyczących prac dodatkowych, mamy do czynienia z niedoróbką lub usterką.

Czas na zgłaszanie reklamacji w przypadku usterek i niedoróbek wynosi 5 lat od daty odbioru, pod warunkiem, że reklamacja następuje "w rozsądnym czasie" od wykrycia usterki.

Najważniejszym prawem, jakie ma konsument w związku z usterkami i niedoróbkami, to prawo do usunięcia usterki.

- Należy jednak przy tym pamiętać o tym - zaznacza Eivind Arntsen - że wykonawca ma jednocześnie prawo do dokonania tej poprawki, czyli konsument nie może zatrudnić kogoś innego do usunięcia usterki, a potem wysłać rachunek firmie, która pierwotnie budowała dom, czy mieszkanie.

Konsument ma też prawo do wstrzymania wypłaty części kwoty zakupu do czasu, kiedy wykonawca usunie usterkę. Jeśli usterka nie zostanie usunięta, może domagać się rekompensaty w formie upustu cenowego. W najpoważniejszych przypadkach konsument może również domagać się zerwania umowy.

Zalety i wady kupna nowego domu lub mieszkania

Zalety

Kupno nowego mieszkania ma wiele zalet. Do pewnego stopnia można je porównać z zakupem nowego samochodu.

- Nabywca korzysta - dzięki stawianym obecnie wymogom technicznym - z najnowocześniejszych rozwiązań w zakresie oszczędności energii, bezpieczeństwa i dbałości o środowisko. Nie musi martwić się o przysłowiowe "rdzę i pleśń", jakie mogą trafić się w starych lokalach - wylicza Arntsen. - Oprócz tego w przypadku kupna nowego domu lub mieszkania wykonawca musi przedstawić gwarancję.

Wady

Główną wadą zakupu domu lub mieszkania na pniu jest to, że w momencie podpisania umowy lokal istnieje jedynie w prospekcie, i do czasu, kiedy nabywca dostanie klucz do ręki bardzo wiele może się wydarzyć.

- Najpoważniejszą wadą jest niepewność związana z terminem odbioru. Do tego cena końcowa może ulec zmianie, jeśli w międzyczasie nabywca dojdzie do wniosku, że konieczne będzie wykonanie pewnych prac dodatkowych. Branża budowlana jest również nadreprezentowana wśród firm bankrutujących, tak więc istnieje ryzyko, że wykonawca ogłosi upadłość przed zakończeniem prac - ostrzega adwokat.

Bankructwo wykonawcy

Jeśli ktoś buduje dom lub mieszkanie lub też kupuje je na pniu, wykonawca ma obowiązek zdeponowania w banku pewnej kwoty pieniędzy tytułem gwarancji. Gwarancja ta ma na celu pokrycie kosztów naprawy usterek itp. do wysokości 10% kwoty kontraktu.

Po odbiorze lokalu, kwotę tę można zredukować do 5%, ale gwarancja musi istnieć (tj, pieniądze być odłożone na ten cel na specjalnym koncie) jeszcze przez pięć lat, niezależnie od tego, czy wykonawca upadł, czy nie.

Więcej informacji

Norweski związek pośredników w handlu nieruchomościami opracował broszurę informacyjną na temat praw i obowiązków stron przy zakupie domu lub mieszkania na pniu. Broszurę tę można znaleźć tutaj.

Z samą ustawą o umowach konsumenckich na budowę nowych lokali mieszkaniowych ("Bustadsoppføringslova") można zapoznać się tutaj.